土地分割合并政策规定:土地分割合并

时间：2018-11-29 08:17:49 来源：东东创业网 本文已影响人

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您好，

将自家农村土地确权后，如果土地面积发生变化，或者土地承包方的户主、代表人发生改变，只要农民家庭成员无异议，变更人可以到登记机构申请进行变更登记，也就是说，土地归属人是可以变更的。

具体怎么进行变更：

根据《关于变更土地登记的若干规定 》，初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。

以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在缴纳全部土地使用权出让金后十五日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。

如果未按照规定及时进行变更，可能会涉及到土地纠纷。这时建议参考《土地管理法》第十六条规定： “土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”

这里需要注意，在争议解决之前，任何一方不得改变土地利用现状

土地合并确权后想分开的，可以由承包方对承包地分割达成一致意见后，准备好相关土地的承包经营权证，向发包方提出申请，由发包方报经县乡农村土地承包管理部门审核同意后，分别与分立后的农户重新签订承包合同。

县级农村土地承包管理部门依法办理变更登记，并分别向分离后的农户换发农村土地承包经营权证书。

土地分割登记的实体要求是（亦即甲开发商可否申请分割土地的文件）则比较简单，主要是分割前后的土地使用权人同一，分割不致土地畸零化，以及分割后四至清楚。所谓使用权人同一，是指分割前与分割后的二块（或二块以上）土地使用权人应当是相同的（如果不同，应为转让登记，但因企业分立或继承分配的又属于分割登记），土地使用权人是共有权人的，其共有人在主体和份额上应保持相同。本案中，甲公司符合以上条件。至于分割不致畸零化，这是技术性要求，原则上要有对应的政策细则或规划才好掌握执行。

一般来说会以大块地的使用年限为准，估算其他地块的价格

关于集体土地上的房产分割：

一、集体土地范围内房屋所有权变更登记（分割登记）

二、政策依据：

1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第十条；

2.《广东省城镇房地产权登记条例》（根据1999年11月27日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议<<关于修改<广东省城镇房地产权登记条例>的决定>>修订）第五条、第八条第（五）点；

3.《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号 2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行）第八十五条。

三、受理条件：

街道辖区范围内集体土地上兴建的房屋。

四、申请材料：

1.房屋所有权变更和注销登记申请书，收原件；

2.房屋所有权证书或房地产权证书（共有的房屋还应当提交其他共有证），收原件；

3.申请人的身份证明，验原件收复印件（1份），授权委托的须提交合法有效的委托书，收原件、代理人身份证明，验原件收复印件（1份）；

4.规划部门出具房屋分割、合并的审核意见及建筑设计图纸（由具备房屋设计资质的设计单位出具），收原件；

5.已办理变更的《土地使用证》，验原件收复印件（1份）；

6.房屋测绘报告或房屋分户平面图原件，收原件；

7.房屋地址证明，收原件。

五、办理程序：

1.申请人持相关证明材料到镇（街）行政服务中心窗口申请；

2.镇（街）行政服务中心窗口工作人员进行询问（填写询问笔录）、受理、初审，审核材料是否齐全，符合条件的，出具受理回执单给申请人；告知申请人可以选择自行到镇（街）行政服务中心窗口领取办理结果，如果本人办理可以选择快递（收费）办理结果；对于材料不齐全，不符合受理条件的，有需要时前台窗口人员可出具《不予受理通知书》或《申请材料补正通知书》；

3.镇（街）国土城建和水务局工作人员收取材料，进行复审，将复审结果转交区国土城建和水务局房屋登记中心；

4.区国土城建和水务局房屋登记中心进行终审、缮证，将房产证转交镇（街）国土城建和水务局或邮寄给选择快递业务的申请人，镇（街）国土城建和水务局再移交镇（街）行政服务中心窗口；

5.申请人凭回执和身份证到镇（街）行政服务中心窗口领证；

6.镇（街）行政服务中心窗口收费、发证，将签收记录录入系后移交镇（街）国土城建和水务局再转交区国土城建和水务局房屋登记中心。

六、办理部门：

所在镇（街）国土城建和水务局

七、受理地址：

所在镇（街）行政服务中心：

八、办结时限：

20个工作日

九、收费标准：

（一）房屋登记费

1.宅基地建设的住房登记，房屋权属证件工本费：10元/本；

2.宅基地建设的住房以外的房屋登记，登记费：住房：80元/件（套）；非住房：550元/件（宗）。

（二）房屋测绘费，涉及房屋测绘的，还需按以下标准缴纳房屋测绘费：

1.房屋面积在50平方米（建筑面积，下同）以内的（含本数），每宗收80元；

2.房屋面积在50平方米以上至100平方米（含本数）以内的，每宗收120元；

3.房屋面积超过100平方米的，超过每100平方米的加收40元，超过不足100平方米的按100平方米计收。

十、收费依据：

1.房屋登记费收费依据：房屋登记费国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）

你开始的大方向就错了，分户的前提条件是你要重新去你们县里国土局，或是乡镇政府的国土办，申请新的农村宅基地，如果获批了以后，你可以新建房，也可以是原址改建，或是土地分割，你先先让国土局承认了你们的分户，批给你使用权证，你再去办房产证，去派出所才能立户

（[1995]国土[法]字第184号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：　　根据深化改革，强化管理，建立社会主义市场经济体制的需要，国家土地管理局对1989年11月18日颁布的《土地登记规则》作了补充和修改。现将修改后的《土地登记规则》印发给你们，请遵照执行。　　国家土地管理局　　一九九五年十二月二十八日

土地登记规则 第一条

土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

本规划所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

第二条

土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

第三条

国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则划定，申请土地登记。

申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。

依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条

土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

第五条

土地登记以宗地为基本单元。

拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。

两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。

跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

第六条

土地登记依照下列程序进行：

（一）土地登记申请；

（二）地籍调查；

（三）权属审核；

（四）注册登记；

（五）颁发或者更换土地证书。

第七条

国家土地管理局主管全国的土地登记工作。

县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。

第八条

初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请者应当提交的有关证件；

（五）其他事项。

第九条

国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。

集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。

集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。

土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

第十条

土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：

（一）土地登记申请书；

（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；

（三）土地权属来源证明；

（四）地上附着物权属证明；

委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

第十一条

申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。

土地登记申请书应载明下列基本事项，并由申请者签名盖章：

（一）申请者名称、地址；

（二）土地坐落、面积、用途、等级、价格；

（三）土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明；

（四）其他事项。

第十二条

土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。

第十三条

土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。

第十四条

土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。

土地登记审批表以宗地为单位填写。两上以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。

第十五条

经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。

公告的主要内容包括：

（一）土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址；

（二）准予登记的土地权属性质、面积、坐落；

（三）土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出早议的期限、方式和受理机关；

（四）其他事项。

第十六条

土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还；经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。

第十七条

土地登记过程中的土地权属争议，按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。

第十八条

公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：

（一）根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人，审核人栏签字；

（二）根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。土地归户卡以权利人为单位填写，凡在一个县级行政区范围内对两宗以上土地拥有权利的，应当填写在同一土地归户卡上；

（三）根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。

第十九条

由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。

第二十条

尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。

第二十一条

本章除有关通知和公告的规定外适用于变更土地登记。

第二十二条 设定土地使用权、所有权和土地他项权利必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第二十三条 以划拨方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续：

（一）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；

（二）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规划规定，同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。

第二十四条 集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内，持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十五条 使用本集体土地进行建设或生产，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者农地使用合同签订之日起三十日内，持批准用地文件或者农地使用合同申请集体土地使用权设定登记。

第二十六条 以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

第二十七条 国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起三十日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十八条 依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。

第二十九条 依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。

第三十条 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。

第三十一条 设定法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在确定之日起十五日内，申请设定登记。

第三十二条 依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第三十三条 申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

第三十四条划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十五条 企业将通过出让或者国有入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起三十日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十六条 集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签定后三十日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

第三十七条 有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：

（一）依法转让土地使用权的；

（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；

房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

第三十八条 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后三十日内或者在接到上级主管部门的批准文件后三十日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

第三十九条 因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

第四十条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十一条 商品房顶售，预售人应当在预售合同签订后三十日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。

第四十二条 出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起三十日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。

第四十三条土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后十五日内。持有关文件申请变更登记。

第四十四条 土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。

第四十五条 变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起十五日内，申请变更登记。

第四十六条 依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十七条 其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十八条 土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第四十九条 土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请名称、地址变更登记。

第五十条 国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起三十日内，持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

第五十一条 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整后三十日内，持批准文件、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》申请土地用途变更登记。

第五十二条 集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起三十日内，持批准文件和原《集体土地使用证》申请土地变更登记。

第五十三条 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的。

第五十四条 县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。

第五十五条国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的。

第五十六条 因自然灾害等造成土地权利灭失的。

第五十七条 土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起十五日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

第五十八条 土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。

第五十九条 土地登记形成的文件资料主要有以下几种：

（一）土地登记申请书；

（二）土地登记收件单；

（三）土地权属证明文件、资料；

（四）土地登记审批表；

（五）地籍图；

（六）土地登记簿（卡）；

（七）土地证书签收簿；

（八）土地归户册（卡）；

（九）土地登记复查申请表；

（十）土地登记复查结果表；

（十一）确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。

土地登记文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。

第六十条 土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街道（村）及宗地号顺序排列组装土地登记簿。

宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。

宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。

第六十一条 土地归户卡以县级行政区为单位，按土地权利人名称第一个字（或姓氏）笔画排列组装土地归户册。

第六十二条 土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。

土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件资料的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请求。凡符合查询规定的，土地管理部门应当出具书面查询结果或资料。

第六十三条 任何单位和个人不得伪造、擅自涂改和复制土地证书、土地登记文件资料。

第六十四条 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和土地他项权利证明书式样由国家土地管理局统一制定，由国家土地管理局或其授权的单位统一印制。

土地登记卡和土地归户卡由国家土地管理局统一格式，由县级以上地方人民政府土地管理部门印制。

土地登记所需的其他表、卡、簿按照国家土地管理局制订的基本格式要求，各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门可进行适当补充规定。

任何单位和个人不得非法印制土地证书。非法印制的土地证书无效。

第六十五条 土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者的土地他项权利者持有的法律凭证。

第六十六条 有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请：

（一）申请登记的土地不在本登记区的；

（二）提供的证明材料不齐全的；

（三）不能提供合法证明的；

（四）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；

（五）按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的；

（六）其他依法不予受理的。

第六十七条 有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：

（一）土地权属争议尚未解决的；

（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；

（三）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；

（四）法律、法规规定暂缓登记的其他事项。

第六十八条 土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。

土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起十五日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起十五日内将作出决定的理由书面通知当事人。

第六十九条 土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

第七十条 土地管理部门工作人员违反本规则，严重失职的，应当根据情节给予政纪处分和经济处罚，直至依法追究刑事责任。

第七十一条 土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

第七十二条 临时用地的登记办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

第七十三条 土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。

第七十四条 土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照国家规定缴纳土地登记费用。

第七十五条 土地管理部门具体负责土地登记的人员及执业土地登记申请代理人员须经考核合格、领取资格证书后，持证上岗。具体办法另行规定。

第七十六条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书中有关土地权利的记载格式和内容应当符合国家土地管理局的有关规定并报经批准。

第七十七条 本规则由国家土地管理局负责解释。

第七十八条 本规则自1996年2月1日起施行。

对以前已经与发包方重新签订承包合同，进行了承包土地经营权变更合户经营的承包地，可以进行确权登记颁证。如果没有完备手续存在争议的，应先由当事人依法解决争议后，方可进行确权登记颁证。

好像有些规定，但是具体的不是好清楚是哪些，你在律伴这问下律师他们了解这些。

国家有让农村的村与村之间合并的政策。

1. 《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》提出，“进一步精简乡镇机构和财政供养人员，积极稳妥地调整乡镇建制，有条件的可实行并村”，就是村庄合并的政策开端。

2. 《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》，明确提出“治理农村人居环境，搞好村庄治理规划和试点，节约农村建设用地”。

3. 以上两个政策出台后，从东部的山东、江浙到中部的两湖再到西部的川渝，南部的两广，都陆陆续续开展了村庄合并。

陈锡文，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任，多次参与 “中央一号”文件起草，其观点影响决策层相关政策走向。

3月上旬，南方周末记者就近期农村政策、农地流转、小产权房、土地征用等问题对陈锡文进行了专访，陈锡文对相关敏感问题，给予了直率回应。

有多少钱真正到农民手中

南方周末：今年中央财政安排“三农”支出5600多亿，这几年下来的钱以万亿计，但究竟有多少钱真正到了农民手中？

陈锡文：钱投入少的时候，能增加就是好事，不要钱没增加，就说会被挤占挪用。很多问题是一直存在的。我觉得专家们有非常好的方面，一个政策出台就提醒你该注意什么，这是非常对的，但不能让这些东西淹掉了出台政策的初衷。

首先，过去农业投入不足，现在大幅增加，本身就在往前走，在这个过程中并不是只靠增加钱就能解决问题，要进行体制改革，包括对资金怎么管理，提高使用效率等等。问题是，总得一步步来，这边刚在研究增加投入，那边就说钱实际上没有用到农民头上，我觉得这个思维是不科学的。

南方周末：我们注意到，有些地方正在土地流转方面寻求体制创新。像成都和重庆综合改革试点中实行的农地入股政策，中央政府是否支持？

陈锡文：从去年夏天国务院批复之后，到现在，成都和重庆还在国家发改委的指导下进行各自总体方案设计。就我所知，这两个市还没向国务院上报总体方案和试验项目，从这个意义讲，现在正在进行的，并不是国务院批准的项目，当然它是在做探索了。就这个农地入股的问题，它还没有报到国务院，所以国务院也无所谓什么态度。

南方周末：外界给予了不少积极评价，你如何评价？

陈锡文：首先，从土地入股本身来说，承包到户的耕地，承包农户之间可以入股；不适合家庭承包的土地，就是荒山荒坡山林这些，可以采取和其他经营者入股。法律规定得很清楚。但有些人非要拿农民承包的集体土地去搞有限责任公司，他肯定违背现行法律。

如果要把它注册成公司，就涉及到发起人有多少，这么多农民加入，有的甚至上千户，有限公司规定不能超过50人，那其他人权益怎么保护？包括有些律师也在出这种主意，律师怎么可以叫人违法呢？

第二，按公司法规定，注册公司可以用现有资产入股，但现金不能少于注册资本的30%，而如果是农民以土地入股，现金基本上不到注册资本的10%，所以给他注册的部门也是违法的，法律规定得很清楚。

第三，公司一经注册，股东名下的资产必须转到公司名下，那你土地怎么转？在中国现有法律体系下，土地所有权的改变只有一种形式，就是国家征地。户与户之间没法转，我怎么转到公司去？转不过去，怎么给他注册公司？

所以，有些地方搞农村改革试验、城乡统筹试验，搞土地股份制，你说中央政府支不支持呢？符合法律当然支持，不符合法律当然不支持。

南方周末：今年是改革开放三十周年，最近从中央到地方都在强调思想解放，土地制度方面是否也该思想解放？

陈锡文：我曾经听到过一些高级干部说，中央应该思想解放一些，允许土地流转，我问他，你找出法律法规哪条不允许土地流转，不允许的是不征得农民同意的强制性流转。现在是落实这套东西，当然这套东西有毛病，可以按程序改，通过人代会改，但有一条，法律没有修改之前，鼓励大家不守法，这个事情是不好的。

让中央思想解放允许土地流转，根本就是空口说白话。根本就没有读法律法规和政策才会这样说。现在有些人忙于搞项目搞政绩搞GDP，不读国家法律法规政策，就觉得他应该这么做。

为何不能还地于民

南方周末：我们目前的农村土地，名义上是农民集体所有，但农民却不能变现，很多学者呼吁，应将土地所有权归还农民，不这样做是不是有意识形态的担忧？

陈锡文：意识形态倒在其次。土地问题复杂在哪儿呢？全世界的土地管理都是用途管制原则。基本含义有两条：农地农用、农地农民用。每个国家都要保护它的耕地。就我们国家来说，除了规定农地农用外，法律还规定耕地上不许栽果树挖鱼塘，但我们很多地方实际上违反了这个规定。农地农民用，全世界的趋势都是城镇化、工业化、农民向城镇转移，但转移的规模和速度，要根据这个国家的经济发展实际情况逐步转，有条件转走了，留在农村的土地逐步扩大经营规模，这不会出问题；但有外力强制打入，把农民从土地上赶出去，这叫土地兼并，不是土地规模经营。

南方周末：你说的是把“农民从土地上赶出去”，有人认为农地入股，加速土地流转可以把农民从土地上解放出来？有评论说，“目前的土地所有制是城乡统筹发展的瓶颈。”你怎么评价？

陈锡文：解放什么，你给他什么了？解决土地的问题先要解决人的问题。人要进城，你要解决他三个问题，相对稳定的就业、住房，还要纳入当地社会保障，如果能做到，我当然认为是好事，应该让他走。但有一点，不能简单地把农民纳入低保就行了。那么多人拿着低保晒太阳，这个社会是要出问题的。从这个意义上讲，土地流转方面全世界没有一个国家制定出这样的法律，鼓励大资本到农村去兼并小农户，没有这样的事。

小产权房，学者和媒体都应降温

南方周末：小产权房目前已被叫停，我们想知道叫停的实质理由是什么。这样做是不是将继续强化政府作为“唯一地主”的资格？

陈锡文：对小产权房，中央从来没有允许过，叫停就是因为它违法。所谓小产权房，是被媒体叫错了，没有产权哪来产权房？它是农地，就不能变成房地产。土地规划、土地建设、商品房销售的许可都没有取得，客观上就是违法的。

农民当然可以用自己的地，但也得符合规划符合用地指标。农民可以盖房子自用，但买卖是不行的，小产权房是没有经过规划的，如果以后政府要在这里建高速公路，你说怎么办，赔偿又没有法律依据，结果是买房子的人得不到保障，建房的违反国家法律。

南方周末：现在各级政府征地随意性大，有人说，小产权房客观上让农民直接从土地上获益，怎么看？

陈锡文：目前的土地管理确实有问题，要改，要改革征地制度，现行的征地制度确实很伤害农民，所以有些人转过来支持小产权房，但你不能因为天下有强盗，就让大家都去当小偷来维护自己的利益。

出现这种情况，表明法律是有问题的。商品房是有收益的，农民说，我向你申请用地指标行不行，我就不给政府征收，自己盖行不行？我想是可以的，但要真正做到用途管制，真正做到符合规划，违反用途管制的，违反规划的，一定要受到严厉制裁。

南方周末：要改革征地制度，具体怎么改？

陈锡文：我的看法是，在土地管理上应淡化所有权问题，不管是谁的地，必须服从国家的土地用途管制。我们的误区在于，非农建设的地，只能变成国家的，农民的地不能变成建设用地，只要是非农建设，都是公共利益，这个解释不符合宪法规定。我们强调所有权管理，征地权是政府权力，实际上加大了政府的冲动，把农地转为非农地，来增加他的收益。

从28号文件开始一直在改，提高土地补偿标准，搞好农民安置培训，纳入当地社保等，有进步。但法律规定是公益性用地要征，但我们现在是超出这个范围。第二，如果要征地，涉及到改变所有权，为什么公益性要征，因为不产生利益，所以要征。问题非常复杂。现在大家对机场建设费、高速公路费有意见，我告诉你，这些地，还是通过征地把它拿过来，如果不是，现在费用还要高得多。农民跟你要高价，你这条路还修不修得了。

南方周末：有学者指出，小产权房在平抑房价、促进新农村建设等方面都有很好的作用，我们的很多改革也是在法律并没有明确规定的情况下进行探索的，对待小产权房“堵不如疏”，你怎么看？

陈锡文：这个问题，可以批评指责现在的土地征用制度，要修改，但不能鼓动农民去违法。学者要有责任感，如果在学术期刊学术沙龙发表观点，那绝对没问题，但是直接面对农民面对公众，必须有基本素质，要查询相关法律，你的说法是不是违法，作为学术讨论问题不大，但是直接面对基层干部，鼓动小产权房是违法的，它和改革现行土地制度是两回事。从这个意义讲，小产权房，学者和媒体都应该降温。从客观上讲，再怎么说，现在的土地制度有问题，它始终是个法律，你不能形成一个法律真空地带。那所有人都没有安全感了。我们的很多学者都在人大政协，你可以上书可以提案，可以通过这些途径去改，作为经济学家应该有社会责任感。

对千户万人社区建设前后会出现的问题的几点思考

1、农村是以其点状分布，并以点形成带的独特形式区别于城市，千户社区的建设彻底改变了农村的分布方式，且缺少了农村原有的乡土气息，那种乡村的诗意将消失殆尽。人们只能看到到处是差不多模样的城镇，这在整体上，会不会使中国原有的城乡特色消失。

2、千户社区建设前，有没有实际征求大部分村民的意见，而只是为了响应上级文件精神，强奸民意。千户社区的建设离不开民众的支持，而如果没有得到他们的集体同意，那势必会在建设过程中出现利益冲突。甚至会在建设后期出现钉子户和强拆队。

3、对于买不起社区住房，或者长期务工在外，及其他对社区住房需求不大但不得不让出原有住房的人来说，政府应如何解决？一些中青年，在农闲季节会外出打工，或者有些劳动力常年在外，而家中已无父母，他们必须要有房屋，但对于新房需求不大，难道他们也要卷入买房流？还有一些收入微薄或者无经济来源的残疾人、单身汉、五保户怎样处理？

4、对于像前文提到的李什村的情况，刚建完的新楼房，也要面临拆除？新农村建设的规划在不断改变，这也就造成了房产的不确定性。据了解，办事处中心居民房屋的居住期限为70年，而在2000年左右建成的第一期街面楼房，到现在第三期、第四期闫寺村临闫梁路的楼房建设、李什村临村主干道的街面楼房建设，再到今天的千户社区建设，使这种不确定性更加明显。这种拆来建去建来拆去的安居工程，到底能不能提升农民的生活水平？

5、千户社区建成后，集约出来的土地怎样分配？原来的耕地怎样分配？据了解，村耕地的数量是根据村规模的大小确定的，在实际的人均耕地上，各村虽相差无几，但还是有些差距，怎样解决公平问题？

6、对于村落的集中，使得社区与社区，社区与耕地之间的距离变远，农民种地是否方便？与其他社区的交流是否方便？原乡村公路怎样处理？如果没有统一长远的规划，这些问题将在未来的乡镇发展中成为阻力。

7、住户购房后的房产所属，及住房期限问题。户宅住户是否有产权？住宅到期后怎么办？对于存放生产资料及农产品的仓库怎样分配？

8、对于千户社区体系形成后的劳动力剩余如何解决？如果集约后再分配的土地为个人承包，那势必会多出很多劳动力，这些劳动力应如何合理分配，而不至于造成劳动力过剩，并且导致由此引发的社会治安问题。

9、对于迁建补贴金额是否合理？有没有进行过听证会，吸收来自各方的建议？对于不愿意迁建的原村住户应如何处理？如何保证由强拆引起的暴力冲突的减少？

10、原来的农村模式，农民可以在自家院内或者自留地种植蔬菜，供自家食用。以减少物价上涨及蔬菜安全问题对生存压力的冲击。千户社区建成后，农民必然要从超市或菜市场购买。而蔬菜价格受市场决定，农民有没有项目补贴以抵抗物价波动带来的压力？

11、千户社区建成后，就必须有与之配套的服务设施，而这些设施在无形中也增加了农民的经济压力。综合以上十点，千户社区的建成，虽然在居住环境上有所提高，但对于实际生活水平到底有无实质性的改善？

12、关于网友提出的战略意义的思考。中国在抗日战争中，从农村入手，实行农村包围城市的攻击策略，并且在此策略的引导下取得了战争最后的胜利。农民在中国人口中占据较大比重，这是中国的一大国情，而这也为不可避免的战争提供了有力的掩体。在武器高端化的当今社会，精确打击成为战争的制胜手段。而如果没有了农村的散落模式，目标就变得极为明显。这在战略上处于劣势。

千户万人社区作为社会主义新农村建设的一种新型模式，必然要接受更多实践的考验。对于闫寺办事处的闫寺社区及帖吕社区的实践调查，让我更多接触到来自底层的声音，对于这样一个庞大工程，当然还是应该客观看待。在解决耕地问题，“三农”问题，加快城镇化水平的同时，更不能忽略其中产生的新问题。这些新问题契待解决，但同时也要在解决后成为农村建设的经验。

在改革开放的历史大潮中，只有农村发展，中国才能发展，只有农民富，中国才能富。一切利民的政策都将受到人民的拥护，只有得到农民的拥护，中国才能实现快速发展。

江苏前.两年就合并了，好像小队长是少了几个。

目前在研究，有可能又返回供销社合作的模式

为什么村与为桐要合并。